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深圳每平方公里两个产业园 业界呼吁加强引导
更新时间:2017-09-11 19:37 文章来源:未知 已阅读:
 

一面是遍地开花的互联网等新兴产业园,一面则是大量空置的关外的老旧工业园。据深圳市国土委统计,深圳每平方公里就有2个产业园。产业园不仅同质化现象严重,而且多年来管理模式不变,停留在“政府提供土地、村民开发建房当房东、企业租房”的传统模式。笼子腾出来了,鸟儿谁来引进?说不清。

深圳市规划国土委主任王芃建议,应借鉴台湾等地经验,“换鸟”先“腾笼”,由土地供应为主转向厂房配置为主,探索新型产业园区建设的可能,以好的环境吸引企业、人才来投资和工作。

旧貌换新颜动力不足

“多年靠收租维持的产业园太多了,你想怎么管都可以。盖房子随你,你有房子,把房子交给别人管,你只收租金也可以啊。只要你有地或者房子,你其实就不用操心了。”南山科技事务所副所长陆彦文介绍,产业园一部分是政府在管理,但更大的一部分,是交给市场。由于市场的需求多样,产业园的管理模式也就多种多样。深圳科技界元老、原深圳市科协副主席张克科说,在工业区的管理过程中,政府的规划,只规划了这块地的使用用途———是进行商业地产的开发,还是工业用地。其余的则由市场说了算。

也正是由于市场的驱动,在产业园的“旧貌换新颜”上,多年来显得动力不足。缺乏了强有力的政府推动,产业园的升级才显得步履维艰。不少工业地产业内人士表示,从市场的角度看来,随着商业地产利润持续走高,工业地产一直以来是地产中的“冷门”。加上工业地产投资大、回报周期长,在升级改造中,又容易涉及到诸多产权和历史纠纷。因此,厂房租赁、产业园区升级,多年来,很难引入新的力量。这也直接导致产业园区管理模式维持了陈旧的状态。

翻翻深圳的地名地图,恐怕没有一个词与“产业园”那样,有那么多的同义词。“确实叫法上挺多的,但是其实都是一个产业集聚的概念,都是一个意思。”深圳大学教授袁易明表示,产业集聚是深圳城市化进程中一个必然现象。他认为,在当前深圳土地有限的情况下,政府做好引导,形成统一的规划,提高产业园的质量,显得至关重要。

管理模式转变艰难

在龙华清湖硅谷动力产业园,一道“柏林墙”的出现,反映了产业园管理模式要“变”的艰难历程:2003年,硅谷动力公司董事长何明远听说清湖村委空置多年的厂房正在招租。他想出了一个新主意———将厂房整体出租下来,在进行装修后,再造一个新的产业园,“就是我把它打扮包装一番,再出租出去,这样它漂亮了,也更加吸引人了”。

但接下来的谈判过程之艰难却是何明远远远没有想到的。厂房权属主体之多、历史遗留问题之复杂、业主即村民的意见又不一致,导致他花了整整半年,才说服了各个业主,签订了协议。在他的产业园开业后,他大胆引进了万科的物业管理模式,把产业园当做住宅小区来打理,既有窗明几净的厂房,又绿树成荫。他的产业园一下子火了一把。

但是麻烦随之而来。看到何明远的产业园火了,原来的业主不满意了。要求重新签订协议,将原来让何明远打理的厂房自行出租。这意味着此前何明远投入的数百万园区装修、改造、环境整治等几百万一下子付诸东流。这下何明远急了。几番谈判之下,1/4的园区重新回到了原来业主手中,剩下的3/4依然是何明远管理。中间竖起了一道墙。何明远称之为“柏林墙”。

8年过去,一墙之隔,效果却迥异。被业主要回去的那边,是大量厂房空置、老旧的传统工业区,而在何明远这边,是年年满客、出租率100%、绿树成荫的新式工业园。何明远说,在他看来,多年经历的曲折,反映了市场自然条件下,不经过政府强有力的干预,旧的工业园要想变得“时髦”,确实是非常艰难。他说,不是每个产业园的经营者都能像他这样,愿意花大力气、投入这么多,进行产业园的升级改造。“稍稍没有决心和毅力,或者资金实力不雄厚的人,很难支撑下去”。何明远坦言,自己投入那么多,其实产业园在改造后的出租的收益并不高,“我投入的钱直接买房子自己当业主,肯定比我现在赚的多得多。我是当成事业来做的,所以不计较收益。但其他的人恐怕就很难做到”。

探索产业园新模式

“深圳有多少个产业园?据我们统计,在近2000平方公里的城市,就有3000多个大大小小的工业园。这么多工业园,到底创造了多少的效益?”在深圳12月召开的全市经济形势分析会上,产业园区的管理成为讨论的话题之一,而园区的重复建设、日趋同质化现象等备受关注。深圳市规划国土委主任王芃表示,深圳应改变过去单纯重工业园的建设发展模式,推进产业园区的整合。可借鉴台湾等地经验,“换鸟”先“腾笼”,由土地供应为主转向厂房配置为主,探索新型产业园区建设的可能,以好的环境吸引企业、人才来投资和工作。

就深圳市政府而言,多年模式的陈旧也令产业主管部门意识到问题的严重性。11月深圳召开全市产业升级大会上,出台了“1+4”文件,提出要加快发展专业园区、专业市场等高级业态,推动社区集体经济由单一“租赁型”向“投资型”和“管理型”转变。并提出,政府将委托专业经营机构整体承租原社区经济厂房,探索政府主导、专业经营、社区参与的合作模式,并要以南山平山和坪山金沙等社区为试点。

负责起草“1+4”文件的深圳市科工贸信委负责人表示,这是深圳经过了对全市产业园详细的摸底调查之后,制定的具体针对性的措施。今后深圳将改变以往传统的产业园管理思路,一方面做好政府引导的产业园样板工程,另一方面,鼓励上市公司等社会力量参与到社区集体经济转型中,实现“政府引导、市场主导、互利共赢。”

■香港经验

香港科学园:

靠平台不靠政策优惠

坐落在香港沙田海旁,香港科学园景色怡人,海的另一边,是一排一排的高级住宅,“如果港府将这块地用作发展房地产,这块地肯定也是豪宅区。”科学院行政总裁陈荫楠说,但除了提供一块土地,港府对科学园并无其他优惠政策,“吸引企业入驻的最大吸引点是科学园搭建的平台。”

发展了10年的香港科学园,目前有20万平方米,“如今使用率达到90%,还有很多公司在排队等位,对我们来说很鼓舞。”科学院市场及销售副总裁杨孟璋介绍说,能做到这样,一方面,科学院的硬件是世界级的,另一方面,杨孟璋认为,科学园很大的优势在于,为入园企业提供了一个畅通的交流平台。“”如果单看租金优惠,我们不可能比内地便宜,所以我们靠的是营商环境、人力资源、科研气候,内地的产业园还需要时间去奠定这些基础。“杨孟璋总结。


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