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珠三角厂房市场解盘
更新时间:2017-09-11 19:37 文章来源:未知 已阅读:

   从广州经东莞到深圳的高速路旁,随处可见厂房转让、招租的广告横幅。记者近日走访发现,珠三角厂房空置率仍处于历史高位,不过伴随着高空置率,工业地产价格不降反升。工业地产中介的成交数据显示,从2010年底到现在,珠三角城市的一些厂房租金上升了50%,个别地方甚至翻了一倍。

  虽然珠三角工业地产形势总体良好,摊到各地市,却是几家欢喜几家愁。

  以外向型加工制造业为主的东莞,随着近两年外资向东南亚及中国内陆转移,当地厂房空置率居高不下。为了加快推销当地空置厂房,东莞市政府直接上场,做起了免费的厂房中介,举办合作洽谈会,向社会大力推介东莞可利用土地、厂房和楼宇。

  而在经济结构相对多元和丰富的深圳和广州,情形相对比较乐观。深圳虽然空置厂房比以前略多,但无论是市区还是郊区,搬走的企业很快就被新来的企业填补,“在好地段、配套好的工业园区内,厂房最多空不了一周就重新出租了。”在深圳开工厂的李明感慨地说。近几年,深圳各种类型的厂房价格一直在上涨。而广州的情况与深圳类似。

  赢周刊记者 朱卫卫

  深圳:空房与租金齐涨

  2011年,在某知名外资手机企业做技术研发的李明辞职下海,在深圳公明的一个工业园区的五楼租了仅40平米的厂房,与朋友合伙办了个专门做手机屏幕的小工厂,开始了自己的创业生涯。

  选择厂房要衡量几个方面,首先是交通一定要便利,方便出货。二是跟客户距离不能太远,方便沟通,也节省运货成本。三是招工要容易,治安好配套好的地方工人较容易留下来。另外,还要比较各地对最低薪资水平的规定,以及当地消费水平对薪资的影响。“毕竟对我们小企业来讲,房租成本和招工成本对利润影响比较明显。”李明笑着调侃自己,“所以我们就选择了公明这个深圳最穷的地方。”

  据李明介绍,同在深圳,不同区域的同行业薪资水平差别很大,在关内,普通工人每小时工资可达17元;而在公明,每小时12元就可以了。厂房租金价格差异同样明显,在公明,独院厂房13-15元/㎡,工业园标准厂房11-14元/㎡,一楼厂房15-20元/㎡,楼上分租厂房9-13元/㎡,钢架厂房14-19元/㎡,物流仓库13-25元/㎡,订建厂房14-16元/㎡,空地地皮5-10元/㎡。李明租用的厂房每月租金3500元,带装修,仅是装修一项就可节省10万多元。如果在关内,或在关外的好地段,这样的厂房至少要花20元/㎡以上。

  去年,李明的工厂所在的那幢楼四层的租户因要扩大生产规模,搬离了该工业园区,李明马上接了下来,把自己的工厂从五楼的分租间搬到了四楼1250多平米的整层厂房。租金12.5元/㎡,合同期三年。而同幢楼的一楼租金要每平米20多块。“一楼的使用面积比较大,而且楼层高,一般有6-9米,上面的楼层一般也就三四米。租用一楼的往往是那些需要冲压、注塑等十几吨的重型设备的工厂。”

  据了解,深圳设立光明新区以来,公明街道发展迅速,“我们过来这两年,这里修了很多路,路两旁建了好多新厂房,还有许多旧厂房被村委和工业地产公司拆掉重建。因为之前建的老厂房都只有两三层,空间利用不足,现在新建的至少六七层,还有十几层高的。”李明介绍,公明的工厂往外迁的不多,除非是受规模发展制约,需要大量用地,“更多的是往这里迁,这里开发程度较低,人工成本和房租都很诱人。”

  记者还了解到,在深圳宝安、龙岗等地的工业园区,厂房空置率虽有小幅提升,但租金都保持稳定。

  深圳市出租屋综管办负责人表示,厂房空置率的问题也不是普遍性的,不同的工业园、科技园、村办工业区命运各不相同。环境好、配套全、名企入驻多的工业区里面的企业抗风险能力强,租金相对稳定;而一些外贸加工集中的工业区,企业外单受阻,抵不住“寒流”,自然受到很大影响。该负责人分析,深圳一些分散、零乱、破旧、不规范的厂房将会被市场淘汰,而靠近107国道、广深高速(600548,股吧)、梅观高速、龙大高速、深惠路等交通便利地段的厂房将保持稳定,并随着经济形势的好转而具有上升潜力。

  业内人士指出,两年来,一方面,持续下行的外围经济对制造企业压力持续加大,一些企业搬离深圳或减少开工,空置现象略有提升;而另一方面,城区旧工业区的更新改造也令供应有所减少,一些抗风险能力强的新兴产业企业、大型企业依靠深圳产业链优势而继续租用厂房,因此整体租金价格并未出现太大的浮动。

  据了解,在工业物业市场总体表现平稳的前提下,低附加值的中小型制造型企业在深生存空间越来越小,确有一些外贸企业生意惨淡,腾出厂房,搬离了深圳。在空置厂房的企业中,还有一部分是生产性的外资企业,由于人力成本上升、用工管制严格,他们将工厂迁到了越南马来西亚等国。

  令人欣慰的是,部分空置的厂房已被一些发展迅猛的新兴产业企业承接。近年来,深圳率先出台战略性新兴产业振兴发展规划及配套政策,重点发展生物、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术和文化创意六大战略性新兴产业。在政府的大力扶持下,新兴产业通过源头创新、开拓市场,活力大增。记者在采访中了解到,迅速成长的新兴产业,一方面“承接”了部分空置的厂房,另一方面,也对产业载体——工业园区的配套服务、基础设施、配套设施、周边环境,提出了更高的要求。

  业内人士指出,厂房的出租率只是观察深圳制造企业生产状况的一扇窗,但应该综合考虑,更加关注深圳企业的质量,而不是数量。就工业地产而言,政府部门、社会各界关注和引导的着力点不能仅停留在提高出租率上,而应放在“改笼换鸟”,改造建设更多的花园式工业园区,以适应新兴产业企业的要求。

  据悉,在2011年后的10年内,深圳新增建社用地指标仅有42平方公里。深圳市在《关于加快产业转型升级的指导意见》中提出,要加大新型产业载体建设力度,加快推进新型产业载体规划建设,以“改笼”实现“换鸟”,根据“生产、生活、生态”的原则,规划新型产业园区的空间,建设高档产业用房和配套设施,从空间上为产业转型升级打好基础。记者在采访中了解到,深圳工业大区的老、旧工业区的改造升级正在加速推进。

  广州:

  皇帝女不愁嫁

  做服装生意多年的乔波上个月在广州市海珠区新租下一个2000多平米的厂房,租金每平米50多元,全部装修下来,要再花一两百万元。

  在服装行业多年,乔波做过工厂,做过贸易,如今正在筹划做电商。他对广州厂房的情况如数家珍。“2005年以前,广州市区的厂房价格也就(每平方米,下同)15元左右。2008年底开始涨,那时候20多块,2009年、2010年涨得最快,到去年基本都35块以上了,现在市区四五十,六七十块居多,像TIT、红砖厂这些配套齐全非常成熟的要八九十甚至上百元。”

  说起对厂房的要求,乔波和李明的看法差不多,首要是交通便利,必须在业务相关区域。第二要看其合法性,厂房产权要清晰。第三就是看价格,性价比要高。第四看配套,物业管理是否完善,安保要好。然后要看基础建设,结构、装修等符合要求。

  简单来说,厂房不外乎几种类型。一种是路边空地,一些储备用地,开发周期没有那么快,开发方经常建一些简易的铁皮屋供物流和商业临时仓储使用,这样的厂房只要参考因素是价格和交通。第二种是三旧改造的厂房。这样的厂区有成熟的基础设施配置,结构一般也没问题,但需要许多资金去装修,水电、地板、天花板都需要重新装,同时租用这样的厂房尤其要注意可使用年限。第三种是配套齐全的工业园区,基本都带简单装修。这样的工业园区在市区很少见,在郊区,番禺、大石等地比较多。

  市区和郊区厂房租金差别较大。如今广州市区可选择的厂房已经很少了,只有少数三旧厂房,价格四五十、五六十,甚至八十上百都有,还有些三旧厂房租金甚至高过CBD写字楼。

  中原地产工商铺负责人之前曾参与白云区某旧厂房区域的策划经营,他表示成熟且具知名度的旧厂房租金的确与CBD甲级写字楼“有得一拼”,不过在此风潮中也有一些旧厂房的租金很低,即使每平方米月租金不过百元,还是租不满。但在已打出名堂的旧厂房,其租金已非纯粹的办公室租金,这些旧厂房的经营者引入经营商家,收取的是商铺的租金,故此这些旧厂房的租金超过CBD写字楼,一点也不奇怪。

  广州周边,像海珠区黄埔古港、石榴岗等城中村,村民在自留地上盖的简易厂房,及有些工业园区,价格也在每平米40-50元。另外,番禺、东圃、荔湾,与佛山禅城、南海交界处的厂房,价格相对低很多,每平米15元到30多元不等,一般为20元左右。如果是亚运城、南沙那些更偏远的地方,十几块就可以了。

  从面积上来讲,番禺等外围的工业园区多数在5000平米左右。主要使用者是一些生产型企业,还有仓储面积比较大等拥有重资产较多的企业,比如,唯品会和京东商城的仓库都设在广州开发区。市区的一般是1500平米以下的厂房,市区经营成本高,所以使用者都是附加值较高的广告公司或品牌服装公司,还有一些是大型零售企业的中转仓。比如在海珠区,服装仓库和面料仓库就比较多。“排除有政策性干涉的产业集群,单纯从商业规则来讲,广州厂房格局就是这样。”

  张女士的服装生意是从电商做起的,刚开始只在租用了番禺某工业园区里一幢楼的一层,随着业务的快速发展,如今已把整幢五层楼全部租了下来。她和乔波都认为,对服装企业来讲,广州是生态链最好的地方。

  在广州,一间几万平米的厂房空出来,出租方可以整租出去,也可以分租出去,这里的经济结构多元而丰富,需求量大且灵活,机会更多。

  所以在广州,很少有厂房能长期空置。

  东莞:政府做媒嫁厂房

  厂房空置率被认为是判断东莞经济走势的标志性指标之一。公开资料显示,上世纪80年代,数量庞大的外企拥入东莞,政府一时间无法提供足够多的厂房,在市场力量的推动下,民间资本参与进来,建设了大量厂房,顺应了东莞制造业发展的需求。但在2008年金融风暴之后,关于东莞厂房空置的传闻层出不穷。在这些传闻中,空置率是倒闭潮的重要佐证。有多家地产研究机构曾发布消息,2008年后东莞大批劳动密集型企业倒闭,村镇厂房需求跌至谷底,三成厂房空置,东莞成了厂房经济的“重灾区”。

  东莞市政府为了推销当地空置厂房,直接做起了免费的厂房中介,于6月26日主办“东莞新商机——2013投资环境推介暨项目合作洽谈会”,向社会大力推介东莞可利用土地、厂房和楼宇。

  记者从推介会上获悉,截至4月19日,东莞市共有可利用土地632幅,可利用土地共76902.3亩。其中工业类用地(包括工业、工业用地、一类工业用地、普通仓库用地、物流)有276幅,共42436.6亩,占可利用土地的56%;其它类别有356幅,共34465.7亩,占可利用土地的44%。

  与江浙的村镇企业不一样的是,东莞的村镇经济主要还是以集体物业的租赁收入为主,因此在后金融风暴时期一度面临“希腊化”的危机。按照最近一次普查数据,东莞各镇街空置的厂房和楼宇面积达到628.36万平方米。虽然这个空置率仍不算太高,但这部分沉睡的资产没有为镇村集体产生经济效益,而且存在管理成本,成为集体资产里的隐性损失。

  “这样空置下去,就是负资产。必须得盘活存量资产。”对东莞的做法,中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为值得肯定,“东莞市能够下定决心,整合厂房资源,这个做法和思路很清晰。”

  然而,在前述推介会上,对于政府抛出的橄榄枝,接手的企业并不多。多数有实力的大型优质企业倾向于整体面积较大,配套设施完善的工业园区,因此一些老厂房因为面积太小、规格陈旧难以被市场接受。

  在推介会现场,望牛墩中韩桥工业区一口气推出4栋可利用厂房,建筑面积达4200平方米,都是村组的集体资产。但也有咨询者反馈,4000多平方米的面积不大不小,企业需求一般要在七八千平方米或以上,同时推出还有李屋工业区建筑面积300平方米的厂房,都是十几年的老厂房,如果打通改造再推出,或许比较符合企业需求。然而,许多镇街都有类似参差不齐的旧厂房有待整合。

  最近,东莞市又印发《东莞市镇村产业升级补贴奖励专项资金管理办法(试行)》,从7月1日开始执行,投1亿元补贴帮助镇村集体物业整合、改造,砸巨资为村集体经济改革扫清道路。据悉,至2013年10月底,东莞各镇街将全面建立农村集体资产交易管理平台。届时,大量的空置厂房有望直接投入市场竞价交易。

  按照新办法,如果项目同时满足“三旧”改造条件,在“三旧”改造补贴之外,可同时享有本办法的奖励和优惠。镇(街道)或村(社区)自行投建、自有产权、纳入省市“三旧”改造范围、建筑面积10000平方米及以上的“工改工”项目,按照容积率不同每平方米可获60、80、100元不等的补贴,每宗最高不超过400万元。

  村(社区)将旧村、旧工业区改造为高科技产业园、创意产业园、科技企业孵化器(加速器)等创新型经济项目,每宗补贴不超过300万元;自行新建或改造建筑面积在5000平方米及以上的自有产权商务楼宇,补助不超过500万元。

  集体物业连片拆除改造牵扯到多方利益,对此也有细致的补贴规定:发展产业项目,已取得项目开发权,改造方案已经市“三旧”办批准并办理了施工许可,在旧厂房拆除或旧地块平整后,市财政分别按相关合同、协议或国土证载明的用地面积,每宗最多补贴不超过500万元。

  新办法也引出不少争议,“同一个村还有不同的组,即使改造了,到时候不同利益集体的利益分成还需要协调好。”林江认为,让人更担心的是,如果在连片改造中出现“钉子户”,甚至会导致连共同利益都无法达成,遑论分成。

  另外,虽然东莞早期的厂房规划很严谨,一般都有合格的身份,但近十多年来,企业的快速发展,使得村村镇镇厂房拔地而起,有一部分并不符合手续。新办法步步设定都以产权合法为前提,例如连片改造的对象,必须是以收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地的,还需提供有效土地交易合同的复印件。这可能使得部分“私生”厂房没法进行改造,或者阻碍连片改造。

  东莞内资经济促进中心相关负责人透露,全市空置厂房的调研工作还在继续推进,除了集体厂房以外,还要摸底更多私人厂房,制作成一个数据库。至2013年底,东莞各镇街将全面建成农村集体资产交易管理平台。

  厂房中介群雄逐鹿

  □赢周刊记者 朱卫卫

  虽然现在工业地产中介遍地开花,但在采访中,多位受访者都表示,自己找厂房都没有通过中介来找。

  李明透露,业内找厂房一般都找圈里朋友帮忙介绍,或直接上网找,很少找中介,中介推荐的往往不合适,而且还要交不少中介费。

  乔波也表示,多数时间是自己找,找中介的话按照行规佣金是半个月租金。而往往中间还会再被转一手,导致价格比原本的价格高一些。所以在工业地产中介圈常有干一票吃半年的说法。

  珠三角地区的厂房中介,在经过一段短暂的和平共处、共同发财的时光后,终于发展到了同行操戈、抢夺生存权的阶段。这除了有中介数量急剧扩张、市场空间变化的因素外,还有厂房中介自身的原因。

  业内人士称,珠三角的厂房中介公司,成立时间最长不超过10年,5年左右的就已经算是活得比较长久的了,绝大多数都是在2004年以后成立的。现在一些龙头中介已在做并且未来会越来重要的模式有三种。

  一是投资顾问服务,这里包括工业物业投资服务和办厂投资服务。以后厂房竞争越来越激烈,厂房开发商投资建厂从设计、包装、推广、招租都需要切合市场需求,而作为一直在最前沿和投资商打交道的厂房中介,手里有第一手的信息资料。同时由于中国制造业的繁荣,产业转移和国家对土地、招商等方面的政策调控制,投资商对投资办厂需求的辅助性决策需求就会很强烈,厂房中介正好利用他们对本地区各种环境非常熟悉这个优势来为投资商提供投资咨询。

  二是代理政府招商。我国制造业升级而引发的全国性产业转移,为内陆一些地方的经济发展带来了希望。现在内陆很多地方政府更是把招商引资工作当作头等大事来抓,由于他们的信息和人际关系渠道有限,所以很多地方政府都推崇代理招商,而且给予代理招商机构的回报也非常优厚。

  三是自己投资工业物业。厂房中介可依托自身招商和本地关系的优势,独立开发工业厂房项目。这将会使收入更加稳定和丰厚。当然这对资金方面的要求很高。但厂房中介可以采取与土地所有者合作开发或银行贷款的方式进行。工业地产火爆的现实行情会使很多人很多资金愿意合作的。

  另外,厂房价格处于低俗时,催生了一批厂房炒家。2009年前后,曾有浙江老板抄底深圳厂房。也有深圳老板在东莞低买高卖,以1400万元投入算,三年净赚两倍,赚了近3000万元。业内人士提醒,买旧厂房一般面积大、首付高,要求买家有较强的资金实力;因旧厂房改造周期长,变数多,投资之前应充分考虑风险因素。

  与此同时,市场也逼使地产行业变革,催生了工业地产独立经纪人群体。据悉,与传统的中介业务员相比,独立经纪人可以拿到50%—80%的佣金,彻底打破了过往中介拿大头、个人拿小头的利益分配格局,使得独立房产经纪人更具有主动性,更注重自身的诚信,促使经纪人努力打造个人品牌,从某种程度上优化了工业地产中介的行业环境。

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